放风价3.6万元/平方米 比二手房贵了不少
知学风华里示范区实景
知学风华里沙盘实景
今年4月，滨江集团首入云谷板块，以59.67%的溢价率斩获熙海棠西侧宅地，楼面价高达19129元/平方米，创下板块地价纪录，也就是现在的知学风华里。国庆假期期间，这个项目正式开放售楼处，首日便吸引了800组客户来访。这两天，项目传出了即将首开的消息，作为板块地王项目，它是否会在价格上有所突破，成为市场关注焦点。
与此同时，近几个月来云谷利好不断。8月西湖大学云谷医院正式启动设计招标，9月由求是和公益中学领办的西湖大学附属学校正式开学。医疗、教育两大重磅配套先后落地，让板块含金量不断上升。
打造近800平方米下沉式会所 主打运动主题空间
云谷接下来新房供应的重头戏，首先就是滨江打造的知学风华里。项目位于荆长路东侧，据置业顾问介绍，全盘共规划了9幢14—17层的高层，容积率2.2，共382户。
“首开预计推出7号楼一幢高层，位于小区的西侧。”置业顾问介绍，知学风华里的楼幢排布北高南低，最大楼间距达到60米。
小区整体做了3.3米的抬升，打造近800平方米的下沉式会所。会所中央是露天的戏水池，环绕一周，分别设置了篮球馆、羽毛球馆、桌球馆、健身房和乒乓球馆，去掉了当下市场中常见的私宴厅和女王空间等等，主打运动主题，实用性明显更强，也更符合板块购房客群的需求。
知学风华里的户型面积段跨度很大，主要有108平方米、118平方米、129平方米、139平方米和169平方米五个主力户型，均做了实体样板房。
其中比较有亮点的是108平方米的刚需户型，三房两厅两卫，虽然是中间套，但却做到了四开间朝南，卧室全部朝南，横向面宽达到13米，采光和视野都不错。
118平方米的户型做了四房两厅两卫，清一色都是边套，采用了横厅设计，主卧预留了步入式衣帽间。129平方米的户型也是四房的边套，设计更合理，三卧朝南，书房有双面采光，主卧享有270°的转角飘窗。
139平方米和169平方米两个户型，则都做了类一梯一户设计，私享L型的入户光厅，实用面积又大了不少。其中139平方米做四房两厅两卫，四开间朝南，南向面宽超14米。169平方米户型更像是139平方米户型的升级版本，南向面宽超18米，做了双套房，主卧卫生间还做了双台盆。并且从整个小区的楼幢排布来看，169平方米户型都分布在6号楼，正对下沉式会所，妥妥的楼王。
首开放风价3.6万元/平方米 比板块二手房高出不少
从云谷板块概念诞生以来，西湖大学一直是板块发展的“定海神针”。无论是板块的交通、教育还是医疗等配套，落地选址都围绕在西湖大学附近。相对应的，板块内近几年的土地供应也都在西湖大学周边。
在云谷过去的新房项目中，云耀之城是真正的地铁盘，可无缝衔接地铁4号线西湖大学站，交通优势最强，然后是悦海棠和熙海棠。相比这三个项目，知学风华里距离地铁站更远，步行距离在600米左右。不过对比后续要入市的项目，以及板块南面待推的两宗宅地来说，它显然又更占优势。
另外，值得注意的一点是，云谷的商业配套一直比较薄弱。当前，板块内仅有云耀之城自带商业，但毕竟体量有限，还得看万科未来的运营情况。
知学风华里更让人期待的是它的教育资源。项目北面700米即为九年一贯制的西湖大学附属学校，小学部由求是教育集团领办，初中由公益中学领办，主力生源为附近的科研、高校、科创家庭。有师资力量和纯粹的生源做双重保障，很有成为名校的潜质。
据知学风华里的置业顾问透露，项目首开均价会在3.6万元/平方米左右，大户型可能会突破3.7万元/平方米。对比板块首个不限价项目悦海棠3.3万元—3.4万元/平方米的开盘价，又上涨了不少。
这个价格比目前板块二手房更是高出不少。杭房数据显示，云谷的第一个新房熙海棠，在去年年底交付，目前共有20套房源挂牌在售，均价3.94万元/平方米，交付至今仅成交了7套房源，签约均价仅2.8万元/平方米，可见房东预期和市场实际情况存在较大的落差。另外，明年板块内还要迎来云耀之城和悦海棠交付，总共超过1300套房源交付，届时对二手房还会形成新的冲击。
璀璨星云里即将上场
自带TOD属性和商业配套
除了知学风华里，招商拿下的西湖大学东侧地块很快也要入市，案名为璀璨星云里。项目紧邻地铁4号线山联站，是板块内第二个TOD项目，自带地铁零距离的优势和商业配套。
根据规划，璀璨星云里将建设10幢14—17层的高层，1幢25层的酒店和1幢3层的商业。小区整体也会采用抬板设计，架空层层高5米，住宅部分层高和知学风华里一致，均为3.05米。
项目建设进度很快，6月初拿地，目前已有3幢高层露出地面。相比知学风华里，璀璨星云里的改善属性明显更纯粹，小区公区配套据悉会有恒温泳池。
户型面积起步就是125平方米，门槛更高，另外还做了139平方米和169平方米两个主力户型。其中139平方米有四房和五房两种设计。
此外，云谷板块还有一个新盘储备，这就是绿城联手海威拿下的云谷学校西南侧的宅地，地块成交楼面价13682元/平方米。相较于前两个项目，它离地铁站稍远，步行至云谷站近1公里，目前规划还没有公示，预计产品设置会更偏向刚需群体，与前两个项目形成差异化竞争。
