杭州有小区业主自筹1000多万！这股“杭儿风”还在继续

去年12月，已经交付十多年的杭州新城国际花园，这个位于钱江新城核心区的老小区，完全由业主自筹资金，完成了外立面维修改造工程。这不仅是杭州业主自筹资金升级外立面的首例，在全国也属罕见。

说到外立面升级的原因，新城国际花园业委会主任周伟力表示，也是无奈之举。“我们小区以前外立面是普通条砖，时间一长，出现了渗水、脱落等问题，既影响生活品质，又威胁人身安全，成了很多业主的心病。”小区陆续修过七八次外立面，哪儿脱落了就换砖，导致“整个小区外立面有较大色差，而且脱落、渗水的问题也没法根治”。

经业主大会表决，小区外立面维修改造工程正式启动。主材方面，选择铝板和金属氟碳漆各占一半，工程总价2085万元，其中业主自筹1000多万元。也就是说每户按面积出资1.39万-2.85万元不等。其余工程款则从小区物业维修基金以及公共收益中补充支付。

业主众筹升级外立面“四面铝板”成为首选

有了新城国际花园的先例，杭州陆续又有一些小区参与到了这场“外立面升级”的“杭儿风”之中。

今年2月，拱墅区运河新城的安樾杭璟府小区，业主自愿众筹将在建楼房的外立面由三面铝板升级为四面铝板，每户业主大约分摊2万-3万元。

今年1月开盘的运河新城红盘滨运锦绣里，原本外立面已经配备了三面铝板，以及下沉式庭院，是板块内较为优质的项目。目前该项目的业主已经开始“共商外立面升级大事”，并得到开发商的支持，与业主代表开会进行了商讨。

今年6月，萧山御虹府在小区大门口挂上了“铝板新外衣，穿上有底气，邻居一份力，明年见红利”的横幅，就升级外立面征求业主意见。

御虹府业委会表示，小区交付两年多，楼体外墙涂料层老化问题逐渐暴露，每栋建筑均出现不同程度的空鼓、开裂，还出现了外墙渗水、墙面剥落等情况。更换外立面，既是维护业主安全，也能为房价上一份“增值保险”。

位于申花板块的楼盘河颂映象府，最近也发出一则“喜报”，称“外立面升级为四面全铝板正式获批”。

除此之外，还有江明月朗园、中海潮展云起、融信傲世邸、中粮悦著云轩、奥印潮观府、翡翠嘉运府、沁百合、杭樾润府和杭曜置地中心等不少改善型小区的业主，也在积极众筹，升级外立面，而他们大都选择了铝板外立面。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，杭州业主热衷升级外立面，除了提升居住品质，也是为了房子未来在二手房交易时更有竞争力。

例如复兴路的杭州水澄花园，在2022年升级了外立面，从面砖变成铝板。

目前，小区的挂牌房源，都是主打“全新铝板外立面”。在2019年外立面还没有升级时，水澄花园沿江的南苑二手房均价约4.36万元/平方米，不沿江的北苑均价约3.59万元/平方米；2022年铝板升级后，南苑二手房均价达到约4.71万元/平方米，北苑达到约4.03万元/平方米。

曾广泛使用的外保温无机砂浆工艺引发质量投诉纠纷较多

住宅外墙的主体结构，一般是混凝土或者砖块。

在杭州，因为对建筑物都有保温的要求，所以，在主体结构外面需要先实施基层防水，以及保温砂浆、抗裂砂浆、弹性涂料逐层粉刷，最外面才是饰面层，也就是大家看到的“外立面”。

杭州住宅小区的外立面，最早是红砖、混凝土，之后是瓷砖，以及更高档的“干挂石材”，目前又转向了涂料、铝板和真石漆。

杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的工作人员表示，每年都有不少老小区，在外立面脱落后，会委托公司对小区外立面进行鉴定检测，以便申请物业维修基金进行维修。

外立面为什么脱落？很多时候都是因为保温层有缝隙。

保温层分外保温、自保温、内保温、复合保温等多种。2000年之后，不少房屋建设时，都喜欢在外保温层中应用无机轻集料砂浆保温系统，这也是当时建筑行业广泛使用的工艺。

这类产品特性就是对施工要求特别高，搅拌时间必须在3分钟以上、6分钟之内，搅拌完后必须在2小时之内用完。

而且下雨天不能施工、天气太冷和太热也不能施工，不然在寒冷、高温的情况下容易出现空鼓、脱落。

总的来说，这类砂浆作为外立面黏着剂，不太适合南方。

因无机轻集料砂浆保温系统开裂、脱落引发的质量投诉纠纷较多，社会各界关注度高。所以，在2020年3月，杭州出台了《关于民用建筑外墙外保温限制使用无机轻集料砂浆保温系统的通知》，规定外墙外保温使用无机轻集料砂浆保温系统的，禁止用于建筑外墙高度大于27米的部位；27米及以下部位使用无机轻集料砂浆保温系统时，其保温层厚度不应大于25毫米。

曾经流行的瓷砖和干挂石材外立面经多年风吹雨打成为安全隐患

在20世纪90年代，不少建筑商喜欢采用瓷砖外立面，或看起来更高档的“干挂石材”。

杭州市建设工程质量安全监督总站负责人表示，面砖主要用黏结剂粘贴，干挂石材则需要打钢筋龙骨，将石材挂在龙骨上。

不论面砖还是干挂石材，都对施工要求很高，哪怕一个步骤疏忽，都容易造成缝隙。一旦有了缝隙，雨水就会侵蚀黏结剂。时间长了，就会造成脱落。而这种脱落，都是大片成块的。

干挂石材更危险，由于需要挂在钢筋上，随着时间和雨水侵袭，钢筋锈蚀，石材本身较重，会连带钢筋一起掉落，非常危险。

现在已经出台规定：三层以上房屋不准使用“干挂石材”。

于是，各色涂料成为建筑商的首选。

杭州资深装修装饰建筑从业人员吴佩嘉表示，目前杭州小区外立面，高层住宅中，八成以上都选择全涂料，还有两成则是在一、二楼做干挂，其余楼层用涂料。

“我们接到过不少老小区改造工程，采用面砖的老小区在改造时，业主会要求铲除面砖，换成涂料。”

不过，即便使用相对靠谱的涂料，墙面长时间遭受日晒雨淋，黏结性能也会减弱，可能导致墙体脱落。所以在遭遇长时间梅雨、台风或者雨水浸泡后，仍然需要定期检修外立面的情况。

住宅的外立面，迭代速度也是挺快。现在的高端、改善新房，更青睐铝板外立面。别墅、叠墅，则喜欢用人造石、薄陶瓷保温一体板、陶板等材料。

就职于上海某建筑公司的国家一级注册建筑师，曾负责多个城市更新、建筑设计、新城镇规划项目的翟工，从不同需求的角度，介绍了外立面选择方式。

方式

预算优先：选真石漆或薄陶瓷一体板，造价控制在200元/平方米以内；

高端需求：干挂石材+铝单板组合，主立面提升质感；

防火节能：北方寒冷区用岩棉板+反射涂料，南方高温区用穿孔铝板幕墙；

快速施工：优先保温装饰一体板，模块化安装缩短工期50%。